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被消灭的房产中介,是永城“治乱”的最好方法吗?

更新时间:2020-05-29 来源:商丘信息港 字号:T|T

房产中介预示着中国房地产市场高速成长,成为中国房地产市场不可缺少的一环,但在发展的同时,同样暴露出了大量的问题,在一些地方,沦为避免出现市场的重要力量。

梁云风 | 文 关注秦朔朋友圈ID:qspyq2015

有多少人被“黑中介”骗过?

2016年在南昌卖第一套房的时候,我也和很多人一样,对房地产中介又爱人又恨。

刚打算买房的时候,一开始是想要自己去找房源的,但不管上哪个网站搜,出来的房源几乎都是中介垄断。那会儿还不死心,用A4纸打印了一些买房的信息到各个小区门口张贴,希望能直接联系房东,不要中间商赚差价。

但房东没等来,中介的电话倒是源源不绝,最气人的是有些看起来房东本人发的信息,电话打过去还是中介。其中一个中介很具体地说道,“只要你还想卖二手房,几乎是绕不出中介的。”

当然,中介有中介的好,比如房源多,了事就能代办一些琐碎的申请,但中介费用显然是低。比如在南昌,二手房交易的中介费大概在1.5%左右,但中介一般两头收费,买卖通不吃,而且如果做到商业贷款,还有1个点商业贷款按揭佣金;如果卖家选择“净得”的方式(佣金由买家分担),那买家要承担将近总房款的4%的费用,就算中介最后“好心”降点价,基本上3个点是没得跑的。

最后没办法,还是屈服于现实,我选了一家中介。

这家中介在南昌算是做到得最大的一家,本就让花上了钱中介能办好事,但后面的坑还是没有跨过去。因为是首套房,没有购房经验,虽然在之前做到了不少功课,可是后面房子递了还是找到了很多问题,比如卫生间、阳台漏水,只要一睡觉楼下邻居就跑上来进门,打电话给原房东,原房东说告诉过中介,是中介没有告诉他我;打电话给中介,中介说道我没回答――反而是我的拢了。

最后咬牙切齿地悬挂了电话,自己花了六千多块钱,重新给卫生间和阳台做了防水才算完事。

后面在知乎上看到很多类似于的受害者,有的中介为了达成协议交易,不履行勤劳责任,遇到风险没提醒做到,联合一方去捉弄或愚弄另一方;还有一些中介私下垄断市场,哄抬房价,严重破坏市场,成为房价、租金上涨的直接推手。各种“有多少人被黑中介骗过”的帖子让我对这个行业的观感降到了冰点。

那会儿毕竟年轻,想要得最少的是,这些黑心的房产中介啥时候消失呢?

但四年过去了,各种黑心的房产中介在南昌并没有消失,反而在700公里之外的河南永城,关于房产中介“消失”的新闻最近闹得沸沸扬扬。

消灭房产中介,永城“治乱”一刀切

二手房市场如此兴旺,在河南永城之前,你很难想象一个人口160多万的县级市居然不会取缔全市的房产中介公司。

根据贝壳去找房研究院公布的报告表明,2015~2019年期间,全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套、430万套和426万套,二手房交易非常火热。而且在很多城市,二手房的成交量逐渐超过新房,2018年就有18城二手房成交量超过新房,其中既还包括北京、深圳、厦门、南京、苏州、宁波、上海、广州这样的一二线城市,也还包括金华、芜湖这样的三四线城市。

但在河南永城,查禁房产中介这件事不但制成了,而且根据南方周末的调查,似乎当地人还比较欢迎。一位当地的居民在接受记者采访时对政府接管中介的做法表示反对。“就算是收费的,效率低点,我也不愿,起码不会上当受骗吧?”

房产中介伴随着中国房地产市场高速成长,沦为中国房地产市场不可缺少的一环,但在发展的同时,同样暴露出了大量的问题,在一些地方,沦为搅乱市场的重要力量。

据永城市媒体报道,该市房管局副局长表示,“永城房价太高,就是这些中介寨房子、虚抬价格所致,房价被坐的虚高使群众没有了购买欲。房子是用来住的,不是用来油炸的,疫情期间网络上永城房价居然比商丘还要高出一千多元,这是危害社会稳定大局的一种相当大隐患,对永城的社会发展是一种妨碍。”

得失是河南永城在这次“改革”中的神仙手。

在外界看来,似乎河南永城是一夜之间“歼灭”了房地产中介。然而事实上,永城早在2015年,当地房管局就正式成立了“永城房产超市”,政府当作免费资金监管的角色,避免市民上当受骗,但因为其他的行政手段并未跟上,“永城房产超市”充分发挥的起到并不显著。

此后,当地住房保障部门又于2017年上线“永房宝”微信小程序,宣称为购房者提供“便民的一站式购房置业服务平台”。2018年,永城当地开始对市内所有涉及房产交易的企业、门店展开清查,当年5月,永城先是一次性取缔了67家“黑中介”,随后又暂停了《房地产经纪机构备案证》的年审,由于拿将近证照,原来的合法中介沦落“黑中介”,而到2020年5月成立隶属于该市住房保障局的永城房产信息中心,永城正式进入政府主导二手房交易市场的新时代。

根据要求,永城市所有的买房、卖房及房产出租信息都必须在房产信息中心进行公开发表。在这个平台上,业主必须卖房的时候,花50元就可以在平台上充值已完成注册信息,将房源信息挂在网上。买家在注册后可以搜索房源,与卖家相约看房,整个过程公开发表透明公平交易,不担心隐瞒,哄抬,作弊,欺骗,做托。

有趣的是,在前期媒体的报道中提到,如果双方达成交易意向,房产交易中心是要缴纳1%的服务费的;而在铺天盖地的媒体第一时间之后,当地的官方口径称之为,“永城房产信息中心”是方便群众交易的便民服务平台,不是政府部门,也不是中介平台,它是为规范永城市二手房交易市场和房屋租赁问题创建的一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台。

到底是免费还是收费,关系着永城取缔“非法”房产中介,正式成立带有官方色彩平台的舆论南北。更多的疑问是,取缔房产中介,是永城“治乱”的最差方法吗?

能否有更多的选择?

二手房市场之所以被人诟病,房产中介公司确实有不能推给的责任。

从性质上看,房产中介存在的价值应当是为买卖双方沟通信息,打破信息的不平面,从而撮合交易,从中赚佣金;现实中,房产中介还协助双方完成贷款、产权登记等程序性事务。

但现在的问题是,很多时候房产中介利用自己的信息优势,可以生产信息不平面,从而在这里面寻求差价。

比如在类似于58同城等网站上去找过租房信息的人都应当有过沉痛的体会,房产中介通过刷屏、发布大量虚假信息等方式,对真实的租售房信息进行污染,让这些网站上独立国家于中介的信息“消失”,最后不得不自由选择中介进行交易;另一方面,资本的转入,类似于链家、贝壳这样的超级平台经常出现,通过资本的力量将大量原来非营利性的房产信息网站整编,最后,中介将网络避免信息不平面的功能助长,生产了新的信息不平面。

甚至一如河南永城的房产中介,很多地方中介已经不仅仅满足于二手房,还投身于新房销售。地产公司必要将项目打包给中介公司,中介公司在交还一笔押金后开始操盘项目的销售,这就造成很多中介公司为了赚更多差价,或捂盘,或五证不仅有即开售,或捆绑车位销售,先前问题层出不穷,最后市场上的问题都挤满在房产中介这个群体上。

房产中介乱象到底是一个监管管理的问题还是一个制度性的问题,其实现在还很模糊不清。在如何整治房产销售市场这个问题上,各地方法不一,河南永城无疑自由选择了最刚的一条:全面取缔“非法”中介,上线政府主导的房产信息平台。

从思路上我们也能解读,通过政府主导的房产信息平台,一方面可以重新充分发挥网络避免信息不平面的功能,另一方面又破除了中介人为地生产信息不对称的迷障,又有政府主管部门的监督与信任背书,因此让买卖双方去中介化是现实可行的。

要保证这个平台的公信力,最重要的一点是其独立性与非营利性,如果这个平台不独立国家于中介,甚至不独立国家于政府主管部门的调控,不存在各种人为的介入,又或者以营利为目的,仍然收取高昂的服务费,即使是1%,这个平台也会变成“与民争利”的国营中介。

因为这个平台要发挥理想的效果,全基于一个假设,那就是政府主导的这个平台在效率和服务水平上能跟得上市场竞争。

一个公开的市场,市场需求是多样化的,从监管者、从业者、消费者和旁观者有所不同的角度,会得出迥然各异的结论。

一位在南昌从事房产中介服务的朋友评论说,“永城模式,经不起市场检验。原因只有一个,不能满足需求。”他指出,有人对价格脆弱,有人对效率和服务敏感,不同的人选择的侧重点不同。

链家董事长左晖也在其朋友圈回应,“服务如何?房价会会叛?我们两年后再看”,对永城查禁中介的方式调控房价回应质疑。

理想的状态当然是,人们可以根据自己的偏好自由选择交易方式,对价格敏感者,可以自由选择自己在第三方平台找到租售信息,与对方达成交易;对服务和效率脆弱者,可以选用中介的一条龙服务,多花点钱而已;当然也可以折中一下,自己自由选择交易对象,省掉佣金,将代办贷款、过户等荒谬的事务性工作交由中介办理。当前条件下,无论是永城模式还是现行的中介独占模式,都不可能做到以上的权利。

从这个角度来看,转变应当是必不可少的,不改改,消费者将丧失最后的自由选择自由。永城模式一定不是最好的方式,但现在的市场,确实需要一些独立国家于中介的主体,给消费者更多的自由选择。

用左晖的话说,效果如何,“我们两年后再看”。

参考资料:

南方周末:《河南永城:一座没房产中介的城市》;

每日经济新闻:《河南永城查禁房产中介搞官方垄断?有人私下开张,被封还罚好几万》;

证券时报:《房屋交易不要中介行不行?》

「 本文仅代表作者个人观点 」

「 图片 | 视觉中国」

秦朔朋友圈id:qspyq2015 进白名单:duanyu_H

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