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被消灭的房产中介?

更新时间:2020-05-30 来源:商丘信息港 字号:T|T

原标题:被歼灭的房产中介?

编者按:本文源于秦朔朋友圈,作者梁云风,创业邦经许可刊登。

有多少人被“黑中介”看穿?

2016年在南昌卖第一套房的时候,我也和很多人一样,对房地产中介又爱又恨。

刚想买房的时候,一开始是想自己去找房源的,但不管上哪个网站搜,出来的房源几乎都是中介独占。那会儿还不死心,用A4纸打印机了一些买房的信息到各个小区门口张贴,希望能直接联系房东,不要中间商赚差价。

但房东没等来,中介的电话倒是源源不绝,最气人的是有些看似房东本人放的信息,电话打过去还是中介。其中一个中介很明确地说,“只要你还想买二手房,几乎是绕不出中介的。”

当然,中介有中介的好,比如房源多,给钱就能驻华一些荒谬的手续,但中介费用确实是高。比如在南昌,二手房交易的中介费大概在1.5%左右,但中介一般两头收费,买卖通不吃,而且如果做到商业贷款,还有1个点商业贷款按揭佣金;如果卖家选择“净得”的方式(佣金由买家分担),那买家要承担将近总房款的4%的费用,就算中介最后“好心”降点价,基本上3个点是没得跑的。

最后没有办法,还是屈服于现实,我中选了一家中介。

这家中介在南昌却是做得仅次于的一家,本想着花上了钱中介能办好事,但后面的坑还是没有跨过去。因为是首套房,没有购房经验,虽然在之前做了不少功课,可是后面房子递了还是发现了很多问题,比如卫生间、阳台漏水,只要一洗澡楼下邻居就跑上来敲门,打电话给原房东,原房东说告诉他过中介,是中介没告诉我;打电话给中介,中介说道我没回答——反而是我的错了。

最后咬牙切齿地挂了电话,自己花了六千多块钱,重新给卫生间和阳台做了防水才算完事。

后面在知乎上看到很多类似的受害者,有的中介为了达成交易,不遵守勤勉责任,遇到风险没有提醒做到,联合一方去捉弄或欺骗另一方;还有一些中介私下垄断市场,哄抬房价,严重破坏市场,沦为房价、租金下跌的必要推动者。各种“有多少人被黑中介骗过”的帖子让我对这个行业的观感降至了冰点。

那会儿毕竟年长,想要得最少的是,这些黑心的房产中介啥时候消失呢?

但四年过去了,各种黑心的房产中介在南昌并没消失,反而在700公里之外的河南永城,关于房产中介“消失”的新闻最近闹得沸沸扬扬。

消灭房产中介,永城“得失”一刀切

二手房市场如此兴旺,在河南永城之前,你很难想象一个人口160多万的县级市居然会查禁全市的房产中介公司。

根据贝壳去找房研究院发布的报告显示,2015~2019年期间,全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套、430万套和426万套,二手房交易非常火热。而且在很多城市,二手房的成交量逐渐超过新房,2018年就有18城二手房成交量多达新房,其中既包括北京、深圳、厦门、南京、苏州、宁波、上海、广州这样的一二线城市,也包括金华、芜湖这样的三四线城市。

但在河南永城,取缔房产中介这件事不但制成了,而且根据南方周末的调查,似乎当地人还比较青睐。一位当地的居民在接受记者采访时对政府接管中介的做法表示支持。“就算是收费的,效率低点,我也愿意,起码会上当受骗吧?”

房产中介伴随着中国房地产市场高速成长,成为中国房地产市场不可缺少的一环,但在发展的同时,同样暴露出了大量的问题,在一些地方,沦为避免出现市场的重要力量。

据永城市媒体报道,该市房管局副局长回应,“永城房价太高,就是这些中介寨房子、虚抬价格所致,房价被抬的虚高使群众没有了购买欲。房子是用来寄居的,不是用来油炸的,疫情期间网络上永城房价居然比商丘还要高出一千多元,这是危害社会平稳大局的一种很大隐患,对永城的社会发展是一种妨碍。”

得失是河南永城在这次“改革”中的神仙手。

在外界显然,似乎河南永城是一夜之间“歼灭”了房地产中介。然而事实上,永城早在2015年,当地房管局就正式成立了“永城房产餐馆”,政府当作免费资金监管的角色,避免市民上当受骗,但因为其他的行政手段并未跟上,“永城房产超市”发挥的作用并不显著。

此后,当地住房保障部门又于2017年上线“永房宝”微信小程序,宣称为购房者提供“便民的一站式购房置业服务平台”。2018年,永城当地开始对市内所有涉及房产交易的企业、门店展开清查,当年5月,永城先是一次性取缔了67家“黑中介”,随后又暂停了《房地产经纪机构备案证》的年审,由于拿不到证照,原来的合法中介沦为“黑中介”,而到2020年5月成立隶属于该市住房保障局的永城房产信息中心,永城月进入政府主导二手房交易市场的新时代。

根据要求,永城市所有的买房、卖房及房产租赁信息都必须在房产信息中心展开公开。在这个平台上,业主必须卖房的时候,花50元就可以在平台上充值完成登记信息,将房源信息悬挂在网上。买家在注册后可以搜索房源,与卖家相约看房,整个过程公开半透明公平交易,不担心掩饰,哄抬,作弊,欺骗,做托。

有趣的是,在前期媒体的报道中提及,如果双方达成协议交易意向,房产交易中心是要收取1%的服务费的;而在铺天盖地的媒体第一时间之后,当地的官方口径称之为,“永城房产信息中心”是方便群众交易的便民服务平台,不是政府部门,也不是中介平台,它是为规范永城市二手房交易市场和房屋租赁问题创建的一个买房、卖房、房屋租赁信息公布的免费平台。

到底是免费还是收费,关系着永城查禁“非法”房产中介,正式成立带有官方色彩平台的舆论走向。更多的疑问是,查禁房产中介,是永城“治乱”的最好方法吗?

能否有更多的自由选择?

二手房市场之所以被人诟病,房产中介公司确实有不可推卸的责任。

从性质上看,房产中介存在的价值应当是为买卖双方沟通信息,超越信息的不平面,从而撮合交易,从中赚佣金;现实中,房产中介还协助双方已完成贷款、产权注册等程序性事务。

但现在的问题是,很多时候房产中介利用自己的信息优势,可以制造信息不平面,从而在这里面谋求差价。

比如在类似于58同城等网站上去找过租房信息的人都应当有过深切的体会,房产中介通过刷屏、发布大量欺诈信息等方式,对真实的租售房信息进行污染,让这些网站上独立国家于中介的信息“消失”,最后不得不选择中介进行交易;另一方面,资本的进入,类似于链家、贝壳这样的超级平台经常出现,通过资本的力量将大量原来非营利性的房产信息网站整编,最后,中介将网络消除信息不对称的功能助长,生产了新的信息不对称。

甚至一如河南永城的房产中介,很多地方中介已经不仅仅符合于二手房,还投身于新房销售。地产公司直接将项目包给中介公司,中介公司在交还一笔押金后开始策画项目的销售,这就导致很多中介公司为了赚取更多差价,或捂盘,或五证不全即开售,或捆绑车位销售,后续问题层出不穷,最后市场上的问题都挤满在房产中介这个群体上。

房产中介乱象到底是一个监管治理的问题还是一个制度性的问题,其实现在还很模糊。在如何整治房产销售市场这个问题上,各地方法不一,河南永城无疑自由选择了最刚的一条:全面查禁“非法”中介,上线政府主导的房产信息平台。

从思路上我们也能解读,通过政府主导的房产信息平台,一方面可以重新发挥网络消除信息不平面的功能,另一方面又破除了中介人为地生产信息不对称的迷障,又有政府主管部门的监督与信任背书,因此让买卖双方去中介化是现实可行的。

要确保这个平台的公信力,最重要的一点是其独立性与非营利性,如果这个平台不独立于中介,甚至不独立于政府主管部门的调控,不存在各种人为的干预,又或者以营利为目的,仍然缴纳高昂的服务费,即使是1%,这个平台也会变为“与民争利”的国营中介。

因为这个平台要发挥理想的效果,仅有基于一个假设,那就是政府主导的这个平台在效率和服务水平上能跟得上市场竞争。

一个公开的市场,市场需求是多样化的,从监管者、从业者、消费者和旁观者不同的角度,不会得出迥然各异的结论。

一位在南昌从事房产中介服务的朋友评论说,“永城模式,经不起市场检验。原因只有一个,无法满足市场需求。”他认为,有人对价格敏感,有人对效率和服务脆弱,有所不同的人自由选择的侧重点不同。

链家董事长左晖也在其朋友圈表示,“服务如何?房价会不会叛?我们两年后再看”,对永城取缔中介的方式调控房价表示批评。

理想的状态当然是,人们可以根据自己的偏好自由选择交易方式,对价格敏感者,可以自由选择自己在第三方平台寻找出租信息,与对方达成交易;对服务和效率脆弱者,可以选用中介的一条龙服务,多花点钱而已;当然也可以折衷一下,自己选择交易对象,省掉佣金,将代办贷款、过户等琐碎的事务性工作交由中介办理。当前条件下,无论是永城模式还是现行的中介独占模式,都不可能做到以上的自由。

从这个角度来看,转变应该是必不可少的,不改改,消费者将失去最后的自由选择权利。永城模式一定不是最差的方式,但现在的市场,显然必须一些独立国家于中介的主体,给消费者更多的选择。

用左晖的话说道,效果如何,“我们两年后再看”。

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